רכישת דירה מקבלן – היבטים מיוחדים
רכישת דירה מקבלן | צילום: fotolia
בשונה מרכישת דירה "יד שנייה", ברכישת דירה מקבלן ישנם היבטים ייחודיים עליהם יש לתת את הדעת טרם הרכישה- בלוג מאת עו"ד עדי בורוכוביץ'- שחר
ברשימה זו אנסה לעמוד על חלק מהם
ערבויות ובטחונות
כאשר מדובר בדירה יד ראשונה, קבע המחוקק בחוק המכר, התשל"ה – 1975, כי מוכר דירה לא יקבל מהקונה סכום העולה על שבעה אחוז ממחיר הדירה אלא אם נתן אחת מחמש החלופות הקבועות בחוק. כאשר בניית הדירה הנרכשת טרם הושלמה, הבטוחה השכיחה ביותר היא ערבות בנקאית (הידועה בשם "ערבות חוק מכר") שמנפיק בנק כנגד כל תשלום המשולם ע"ח מחיר הדירה.
במקרה בו נטל הקבלן ליווי פיננסי מבנק מלווה, מותנה תוקף הערבות שמנפיק הבנק בכך שכל תשלום ע"ח הדירה יופקד לחשבון הליווי של הפרוייקט.
עוד קובע החוק כי כאשר הושלמה בניית הדירה והחזקה בה כבר נמסרה לרוכש, ניתן להחליף הבטוחה באחת אחרת מהמנויות בסעיף ובשלב זה השכיחה ביותר היא רישום הערת אזהרה.
בהקשר זה ראוי להזכיר את "פרשת חפציבה", שבה התפתו רוכשים לקבל הנחה במחיר הדירה בתמורה לוויתור מצידם על קבלת ערבויות כמתחייב בחוק. רוכשים אלו בעצם שמו כספם על קרן הצבי וכאשר החברה הקבלנית נקלעה לקשיים כספיים, לא היה מה שיבטיח להם לקבל חזרה את כספם או את הדירה ששילמו תמורתה.
בדיקת היזם/הקבלן המבצע
בדיוק כמו ברכישת דירה מיד שנייה, חשוב מאוד גם במקרה הזה לבדוק ממי אתם עומדים לרכוש את הדירה. אין להתרשם משמו של הקבלן או היזם אלא לבדוק היטב בידי מי אתם עומדים להפקיד את מיטב כספכם ואת מלאכת בניית ביתכם, הן מבחינת חוסנו הכלכלי והן מבחינת מקצועיותו.
האם הם בעלי ניסיון בביצוע פרוייקטים מהסוג הזה ?
אילו פרוייקטים דומים הם בונים או בנו בעבר ?
האם הקבלן המבצע רשום בפנקס הקבלנים והאם הסיווג שלו מספיק בכדי לבנות את הפרוייקט שהוא מתעתד לבנות ?
האם תלויות ועומדות כנגד היזם ו/או הקבלן המבצע תביעות ?
רשם הקבלנים הפועל במסגרת משרד הבינוי והשיכון, מנהל את "פנקס הקבלנים" הכולל את כל הקבלנים הרשומים ואת סיווגם המקצועי והכספי. מידע זה פתוח לעיון הציבור וניתן לאתרו בקלות באינטרנט.
בדיקת קיומם של היתרים ואישורים לפרוייקט
יש לבדוק כי בידי הקבלן מצויים כל האישורים והיתרי הבנייה המאפשרים לו לבנות את הבניין כפי שהתחייב בפניכם מבחינת המיקום, מספר הקומות, הרכוש המשותף, הפיתוח ועוד.
כמו כן יש לוודא כי בידי הקבלן אישורי מיסים המעידים כי אין לו חובות לרשויות המס וזאת על מנת שבבוא היום לא תהיה כל מניעה להעביר את הדירה הנרכשת על שמכם.
במקרה מסוים ייצג משרדי לקוח אשר ביקש לרכוש דירה בבניין שכבר היה בנוי. לכאורה, מדובר בעסקה בטוחה יחסית שכן הדירה כבר בנויה ומכאן שהסיכון לכספו של הרוכש הינו נמוך. עם זאת, במסגרת ניהול המו"מ לפני חתימת חוזה הרכישה, ביקשתי לראות את היתר הבנייה שבידי הקבלן ואז התברר כי ההיתר הינו לבניית בניין בן שמונה קומות בעוד שבפועל נבנו עשר קומות! שתי הקומות האחרונות בבניין נבנו תוך חריגה מההיתר.
הרוכש כלל לא היה ער לנקודה זו ויכול היה לשקול אם ברצונו להתקשר בכל זאת בעסקה או לסגת ממנה מבעוד מועד.
במידה ולא היתה נעשית הבדיקה הנ"ל טרם החתימה על הסכם הרכישה, היה יכול הרוכש למצוא את עצמו כבול בעסקה עם קבלן מפר חוק, שלא בטוח שיוכל למסור את הדירות לרוכשים כשהן מחוברות לכל המערכות מפאת החריגה מההיתר. מעבר לכך, במקום שלושים ושתיים דיירים בבניין, מוצא עצמו הרוכש בבניין עם ארבעים דיירים, על כל המשתמע מכך.
במקרה שהיה בטיפולי בחר הרוכש להתקדם בעסקה שכן כאמור נאמר לנו כי הנושא מטופל מול הרשות המקומית ונמסרו לנו מסמכים רלבנטיים שהניחו את דעתנו, אך הרוכש עשה כן "בעיניים פקוחות" תוך שהוא מודע היטב למצב ולהשלכותיו האפשריות.
חשוב להסתייע בעורך דין מטעמכם
למחיר הדירה מתווסף ע"י הקבלן סעיף "שכר טירחת עו"ד", בשל כך, רוכשים רבים טועים לחשוב כי אם הם משלמים לקבלן בגין שירותי עורך דין, הרי שהם מקבלים ייצוג משפטי ומכאן שאין להם צורך להצטייד בעורך דין נוסף מטעמם ולשלם לו שכ"ט נוסף.
זה המקום לעשות סדר בדברים: כל חברה קבלנית/יזמית מיוצגת ע"י עורך דין מטעמה, שתפקידו לדאוג לאינטרסים שלה.
אותו עורך דין משמש במקרים מסויימים כ"חברה משכנת" של הבניין/הפרוייקט ובהמשך, לכשמתאפשר הדבר, תפקידו לטפל בכל הפרוצדורה הרישומית של הבניין והדירה בטאבו.
בעבור כל הפעולות הללו נדרש הרוכש לשלם שכ"ט עו"ד לעורך דינו של הקבלן, אבל אין זה אומר שהוא מייצג את הרוכש בעסקה במובן זה שהוא מגן על האינטרסים שלו בעסקה או בודק את כל הבדיקות שנמנו לעיל שכן אין זה תפקידו, הוא מייצג את הקבלן ולא את הרוכש.
קבלן הגון ידאג ליידע ולהסביר לכם את האמור לעיל אך גם אם לא עשה כן, חשוב לזכור כי מדובר בעסקה כלכלית גדולה והחוסך בשלב הזה בכפיות עלול לשלם בדליים בהמשך.
• אין לראות בכתוב משום ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
הכותבת: עדי בורכוביץ'-שחר עורכת דין ומגשרת. למידע נוסף לחצו כאן
