מיסוי הכנסות מדמי שכירות

בשנים האחרונות עם עליית קרנו של שוק הנדל"ן הישראלי הפכה רכישת דירה לאופציית ההשקעה המועדפת על הציבור הישראלי

משפחות ויחידים אשר הכנסתם מאפשרת זאת בוחרים לרכוש דירה להשקעה, תחת ההנחה (המוטעית לעתים) כי דירה תניב להן תשואה גבוהה יותר מפיקדונות בנקאיים ורכישת אגרות חוב ממשלתיות וכן מהווה היא אפיק בטוח וסולידי יותר מהשקעה בשוק ההון על גווניו השונים. 

לאור המגמה, נוצר מצב בו רבים משכירים את דירותיהם מבלי לדעת או תוך התעלמות מהחבות במס המוטלת על הפירות המתקבלים מההשכרה הם דמי השכירות.

כך חושפים עצמם, אותם משקיעים, לסנקציות חמורות מצד רשויות המס ולרוב ללא כוונה. אם כן, מתי בעל דירה אשר משכיר אותה מחויב במס על דמי השכירות המתקבלים אצלו ובאיזה שיעור?

3 מסלולים

רשות המסים מקנה למשכירי דירות 3 מסלולים אלטרנטיביים כשכל אחד מציע שיעורי מס שונים ואופן חישוב שונה שכדאיותו משתנה בהתאם לנסיבות הייחודיות של כל משכיר ולרמת הכנסותיו הכללית.

לא ניכנס לפרטים ולדקדוקי החלופות ולשם בחינה יסודית ובחירה מושכלת ביניהם מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה במיסוי ומשפט מסחרי, אך במאמר זה אציג את הרעיון הכללי העומד במרכזן של החלופות.

מסלול 1 – מסלול הפטור

על פניו נשמע כמסלול המועדף אך לא תמיד כך יהיה... על מנת לקבל את האפשרות להיכנס למסלול הנ"ל יש צורך לעמוד ב- 4 תנאים:

  1. הדירה מיועדת לשמש על פי טיבה למגורים בישראל.
  2. שוכר הדירה עושה בה שימוש למטרת מגורים ולא למטרות עשיית עסק או רווח מסוג אחר.
  3. קיומו של הסכם שכירות בו מצוין מפורשות כי הדירה משמשת למגורים בלבד.
  4. ההכנסות מדמי השכירות אינן עולות על סך של 5,070 ₪ לחודש נכון לשנת המס 2015.

חשוב לציין כי הפטור יחול, גם אם למשכיר יש יותר מדירה אחת אותה הוא משכיר וכל עוד אינו חוצה את הסף של 5,070 ₪ לחודש הכנסות מדמי שכירות.

מקום בו משכיר בוחר במסלול הפטור וחוצה את גובה הפטור, יקטן גובה הפטור בהתאם לשיעור החריגה ממנו. לדוגמא:

משכיר נהנה מדמי שכירות חודשיים של 6,000 ₪ בחודש כשכאמור התקרה המתואמת עומדת על סך של 5,070 ₪, כלומר חריגה של 930 ₪.

במצב זה יוקטן גובה הפטור ב-930 ₪ ויעמוד על סך של 4,140 ₪ בחודש וסכום זה יהווה את התקרה המתואמת.

כך, במקרה הנדון, ימוסה המשכיר על הסכום העודף בין 6,000 ₪ ל-4,140 ₪. הסכום החייב יהא 1,860 ₪ וישוקלל עם סך הכנסות המשכיר וכך ייקבע שיעור המס שיישא בו. כך, במצב זה יוכל המשכיר לקזז הוצאות מימון, פחת וכיו"ב בהן הוא נושא כדי לייצר את ההכנסות מדמי השכירות ואלו יוכרו בהתאם לשיעור המס הכללי בו ייקבע כי הוא חב.

על פי שיטה זו, מקום בו סך ההכנסות עולה בשיעור הכפול מהתקרה המתואמת, לא תהיה למשכיר זכאות לפטור כלל.

מסלול 2 – המסלול המיוחד

במסלול זה יימנע המשכיר מסיבוכים ופלפולים מיותרים ויהיה מחויב במס בשיעור של 10% על כלל דמי השכירות מהם הוא נהנה מהשכרת דירת/דירות מגורים בישראל וכל עוד הכנסות אלו אינן נחשבות הכנסות מעסק על פי פקודת מס הכנסה.

שאלה הגיונית שיעלה בעליהן של מספר דירות להשקעה תהיה- מתי ייחשבו ההכנסות הנובעות מהשכרת הדירות כהכנסות מעסק שימנעו ממנו להיכנס בגדרי המסלול המיוחד?

נכון להיום אין תשובה חד משמעית לשאלה זו והדבר ייקבע על פי הנסיבות הייחודיות של כל נישום ובהתאם לשיקול הדעת של פקיד השומה הרלוונטי.

חשוב לציין כי בחירה במסלול זה מהווה ויתור על אפשרויות הקיזוז העומדות לנישום ליהנות מניכויי פחת או לקזז הוצאות שהוצאו לטובת ייצור ההכנסה מדמי השכירות.

מסלול 3 – המסלול הרגיל

במסלול זה הכנסות דמי השכירות ישוקללו עם כלל הכנסותיו של המשכיר על מנת לקבוע את שיעור המס החל עליו. המשכיר יוכל לקזז את כלל ההוצאות בהן נשא לטובת ייצור ההכנסות מדמי השכירות. על כן, מקום בו הוצאותיו של המשכיר בגין הנכס הן משמעותיות יכול ובחירה במסלול הרגיל תהא הבחירה המיטבית עבורו.
לדוגמא:

דירה עלתה 2.1M ₪, פחת של 56,000 ₪ בשנה ועוד הוצאות מימון של 10,000 ₪ בשנה. כל זאת לעומת 72,000 ₪ הכנסות בשנה.

לאור האמור לעיל, ובייחוד בכל הקשור לנכסים שנרכשו לאחרונה, מוטב לבחון היטב בחירה בחלופה של המסלול הרגיל.

בשולי הדברים, ארצה להשמיע דבר ביקורת מטעמי בכל הקשור לחוסר היכולת של נישום אשר מחד משכיר דירה למגורים ומאידך שוכר בעצמו דירה לקזז את הוצאות השכירות בהן הוא נושא כנגד ההכנסות מהן הוא נהנה.

קצרה היריעה מלגולל את כלל ההנמקות המביאות למסקנה כי אי מתן אפשרות הקיזוז במקרים מעין אלה אינה עומדת בקנה אחד עם מדיניות המיסוי הרצויה עליה מדברים ואותה מפארים הפוליטיקאים מכל קצוות הקשת הפוליטית ובייחוד בתקופת בחירות בה אנו נמצאים. אעיר בקצרה כי אין הצדקה לפגיעה ביחיד או במשפחה שמסיבותיה בחרה שלא לגור בדירה אותה רכשה. מקום בו בחרו להשכיר ולשכור דירה במקביל אין לראותם כמי שנהנים מהכנסות הוניות בגובה כלל דמי השכירות מהם הם נהנים אלא מהעודף בלבד, אם קיים.

לסיכום

על כל בעל נכס להכיר בחבויות המס הקיימות ולבחור מבין החלופות המוצגות לעיל בהתאם לנסיבותיו ובכללן שיעור ההכנסות הכללי שלו ,כמות הנכסים בבעלותו, ההוצאות בהן הוא נושא בגינן וכד'.

**אין לראות במאמר זה ייעוץ משפטי או כתחליף לכזה. מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום.

כותב המאמר: לירן נצח – משרד עורכי דין העוסק בתחום המסחרי.  למידע נוסף לחצו כאן

בלוגים, דעות, נתניה נט