טעויות נפוצות בחישוב משכנתא ואיך להימנע מהן?

עליות הריבית של בנק ישראל גורמות בלבול עבור מי ששוקלים לקחת הלוואה לרכישת דירה או למחזר משכנתא קיימת. אבל גם בלי קשר אליהן, יש טעויות נפוצות שחוזרות על עצמן לעיתים קרובות ועלולות לבזבז לנו זמן וכסף. אז איך מתמודדים עם האתגר? הנה כמה הצעות קונקרטיות

העלויות הגדולות של המשכנתא נמצאות בפרטים הקטנים

רובנו בוחרים משכנתא לפי השורה התחתונה: כמה כסף היא עולה לנו מדי חודש. זה כמובן שיקול רלוונטי ואף קריטי, אבל אי אפשר להסתכל רק עליו. הטעות הנפוצה היא לשכוח את העלויות הנלוות לנטילת משכנתא (עמלת פתיחת תיק, שמאות, רישום הערת אזהרה בטאבו וכן הלאה) ובעיקר להתעלם מהתמהיל בין המסלולים שמרכיבים אותה.
תמהיל המשכנתא קובע כמה מתוכה יהיה צמוד לריבית פריים, כמה יהיה בריבית קבועה וכמה יהיה בריבית משתנה. נכון שמדובר על נתונים פיננסיים שחלקנו נרתעים מהם, אבל זו בדיוק הטעות: לשכוח שדווקא בנתונים האלה מסתתרות העלויות האמיתיות של המשכנתא.

כמה כסף אתם יכולים להחזיר מדי חודש?

התהליך של חישובי משכנתא חייב להתחיל בזה שנתאים לעצמנו את ההחזר החודשי. ההחזר קובע אם ההלוואה תהיה לתקופה ארוכה או קצרה, סולידית או מסוכנת, צמודה או לא צמודה למדד ולריבית וכן הלאה. אם לא נבחר נכון את ההחזר החודשי, נקבל משכנתא שפרוסה על שנים רבות מדי ולכן גם עם גורמי סיכון רבים – אבל בחירה של החזר חודשי גבוה מדי עלולה להערים עלינו קשיים כלכליים בכל חודש מחדש.
את ההחזר החודשי קובעים לפי ההכנסות ובהתאם לכמה שרוצים להחזיר כל חודש. בנוסף, יש לקחת בחשבון שהוא ככל הנראה לא תמיד יהיה יציב ואף יעלה עם השנים.
בהקשר הזה, מומלץ להזכיר עוד טיפ: חשבו את שנות המשכנתא לפי מה שבאמת רלוונטי עבורכם ובחרו את המסלולים שישרתו אתכם הכי טוב לאורך התקופה. אם לדוגמא רק התחתנתם וקניתם דירת 3 חדרים, סביר להניח שאין טעם לפרוס את המשכנתא ל-30 שנה כי תרצו למחזר אותה ולעבור דירה עוד הרבה קודם. במקרים כאלה, משכנתא ל-15-20 שנים עשויה להיות הרבה יותר אטרקטיבית.

איך מחלקים את המשכנתא?

זוכרים שדיברנו על תמהיל המשכנתא? כאן הטעות הנפוצה היא לחלק את ההלוואה אוטומטית לשלוש: שליש בריבית פריים, שליש בריבית קבועה לא צמודה ושליש בריבית משתנה כל 5 שנים (צמודה או לא צמודה). אז נכון שיש את מגבלות בנק ישראל, שקובעות לדוגמא שחובה לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה ושמותר לקחת עד שליש מההלוואה בריבית פריים, אבל האם זו אכן החלוקה הדיכוטומית שמתאימה לכם ולתנאי השוק הנוכחיים?
כיום לדוגמא אנחנו נמצאים בתקופה של עליות בריבית בנק ישראל. נכון לדצמבר 2022, ריבית הפריים עומדת על 4.75% (תוספת של 1.5% לריבית של 3.25% שנקבעה על ידי בנק ישראל) והיא משפיעה על כל המכשירים הפיננסיים במשק – לרבות משכנתאות. כמו כן, הצפי הוא לעליות ריבית נוספות בשביל להגיע ליעד האינפלציה של 1%-3% (לעומת כ-5.1% כיום).
על רקע הנתונים שמגיעים מבנק ישראל והמשק, לא בטוח שריבית צמודה לפריים היא אכן מה שנכון עבורכם. מה שכן אפשר לעשות הוא להסתכל על תמונת המצב המעודכנת של הריבית ולפנות להתייעצות עם בעלי מקצוע כדי לקבל מידע על שינויים רלוונטיים בטווח הקצר והארוך.
במידה וכבר יש לכם משכנתא, אולי משתלם למחזר אותה ולשנות את התנאים הקיימים. לבסוף, הכי חשוב להיות ערניים ולזכור שגם את הטעויות הנפוצות ניתן למנוע באמצעות התנהלות אחראית.

כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל

בחסות לאומי